Administrar um condomínio requer posturas e conhecimentos específicos

O regulamento interno e a convenção de condomínio precisam ser aprovados por pelo menos dois terços dos condôminos

Uma das consequências do aumento populacional é o número significativo de pessoas morando em apartamentos. A construção vertical dos prédios permite uma grande economia de espaço e de dinheiro. No Brasil, os primeiros prédios surgiram em meados da década de 20 na cidade de São Paulo. Ao longo dos anos, os apartamentos foram sendo diminuídos de tamanho para atender a interesses econômicos, já que habitações menores permitem a construção de um número bem maior de unidades, aumentando consideravelmente o lucro com vendas e aluguéis.

Prédios e preços

As chamadas moradias horizontais ou casas quase já não são vistas nos grandes centros, pois, além de ocuparem uma grande área, necessitam de um alto investimento em infraestrutura. Com isso, o número de ofertas de apartamentos nas imobiliárias é bem superior ao de imóveis individuais. O professor doutor Rômulo Gouvêa, advogado e especialista em gestões condominiais, explica que, na ponta do lápis, o baixo valor da infraestrutura não é a única vantagem de quem mora em apartamentos, pois, como grande parte das despesas de um prédio é dividida entre todos os moradores, é possível atingir uma expressiva economia.

A  construção vertical dos prédios permite uma grande economia de espaço e de dinheiro

A manutenção da piscina, da quadra de futebol e do jardim, a limpeza e a iluminação de toda a área de uso comum do prédio, bem como gastos com a segurança, como câmeras, cercas elétricas e porteiros 24 horas são benefícios custeados e desfrutados por todos os moradores. Estes, ao decidirem morar em prédios, assumem o compromisso de pagar um valor mensal que cubra essas despesas. Para Gouvêa, no geral, as mensalidades dos condomínios têm preços compatíveis com os benefícios oferecidos. Assim, vale a pena pagá-las e garantir um ambiente agradável e seguro.

Casa X apartamento

Na hora da compra do imóvel, o especialista em gestões condominiais alerta que a família precisa levar em consideração os pontos mais relevantes para o seu bem estar. Casas e apartamentos têm suas vantagens e desvantagens, cabe a nós priorizar o que de fato é imprescindível a nossa qualidade de vida.

Assembleias gerais são reuniões nas quais os condôminos tentam resolver questões referentes ao prédio

Pesquisas apontam que no Brasil os moradores de casas são, em sua grande maioria, famílias com crianças e bichos de estimação. Sem vizinho de porta e de parede, essas famílias têm privacidade garantida. O ambiente interno das casas é bem mais espaçoso do que dos apartamentos em virtude da sua própria disposição. Garagens e jardins são privativos e mais amplos, quintais permitem mais liberdade às crianças e aos pets, além de proporcionarem a plantação de flores e folhas. No entanto, por mais que o proprietário invista em segurança, casas não são tão seguras quanto apartamentos, que são bastante próximos e podem contar com pessoas trabalhando 24 horas por dia para o bom funcionamento do prédio.

Os apartamentos são os queridinhos de pessoas jovens e idosas. Os jovens normalmente passam o dia no trabalho e não precisam de muito espaço. Já os idosos gostam da sensação de segurança proporcionada pelo ambiente. A privacidade aqui não pode ser item prioritário, pois os apartamentos têm paredes em comum, assim como o espaço da garagem, o hall, os corredores e a área de lazer são divididos entre todos os condôminos. Além disso, a fachada não pode ser modificada sem o consentimento dos demais moradores. Assim, tudo o que envolve o bom funcionamento do condomínio deve ser decidido em grupo, pois nenhum morador tem voz ativa para fazer mudanças relacionadas à estrutura física e organizacional do prédio.

Regulamento interno e convenção de condomínio

O síndico deve ser, antes de tudo, uma pessoa sociável e responsável

Como qualquer outro lugar no qual haja espaços utilizados por diferentes pessoas, os prédios necessitam de alguém para supervisionar o seu funcionamento, ou seja, um síndico e, se possível, um subsíndico. Hoje em dia, leis estabelecidas pelo Código Civil Brasileiro determinam algumas regras que devem ser respeitadas por todos os condôminos. No entanto, cada prédio tem autonomia para criar suas próprias regras, evidenciando questões relativas as suas próprias realidades e necessidades. As normas são disponibilizadas no regulamento interno e na convenção do condomínio.

Segundo Gouvêa, o regulamento interno não pode contrariar a convenção. Os dois documentos têm conteúdos muito próximos e acabam se complementando. Gouvêa define a convenção como “a lei básica da administração”, cujo conteúdo pouco se altera de um prédio para o outro. Já o regulamento interno é mais direcionado à realidade de cada condomínio, estabelecendo regras de acordo com a situação cotidiana e social do local e dos moradores.

Todo prédio precisa de alguém para administrá-lo e garantir o bem estar dos moradores, funcionários e visitantes

A participação dos condôminos é fundamental na hora da elaboração das regras tanto do regulamento interno quanto da convenção do condomínio. Para que todos colaborem, Gouvêa sugere que as normas sejam definidas e aprovadas em assembleia. Para que os documentos tenham validade, pelo menos dois terços dos condôminos devem assiná-los. Além disso, é imprescindível que tanto o regulamento quanto a convenção sejam reconhecidos em cartório. O conteúdo dos documentos deve ser coerente com o perfil socioeconômico do condomínio, mas algumas cláusulas do Novo Código Civil (NCC) precisam estar, impreterivelmente, evidenciadas na convenção.

O síndico

Todo prédio precisa de um representante legal, responsável pela sua administração. Esse representante é o síndico. Ele deve ser, antes de tudo, uma pessoa sociável e responsável. Normalmente o síndico não recebe para exercer tais atividades, porém é comum que ele seja isento das taxas mensais de condomínio. É válido salientar que ele pode ser contribuinte individual para a Previdência Social, sendo o único responsável pelo recolhimento mensal do valor a ser pago. É possível que o condomínio contrate uma pessoa para administrar o prédio. Neste caso, ela receberá um honorário e terá todos os direitos e benefícios previstos por lei.

No Brasil, os primeiros prédios surgiram em meados da década de 20 na cidade de São Paulo

O especialista em gestões condominiais elenca algumas das principais características necessárias a um bom síndico. Além de estar sempre informado e atualizado em relação às leis que regem um condomínio, ele deve saber lidar com conflitos, comunicar-se e trabalhar em equipe. Ele também precisa ter disponibilidade, visão sistêmica, senso crítico, disposição para adquirir novos conhecimentos, capacidade de análise e tomada de decisões, familiaridade com conceitos de sustentabilidade, liderança e atitudes éticas.

Por Camila Guimarães Ribeiro