Tipos de contrato: locação de coisas

(Artigos 565 a 578)
Uma parte se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa, infungível, mediante remuneração. A lei não faz diferença entre as expressões “locação” e “arrendamento”. Na prática, usa-se “arrendamento” para designar aluguel de imóveis rurais e “locação” para urbanos (móveis e imóveis).
Partes
Locador (senhorio) - Quem oferece a coisa em locação. Em regra, é o proprietário; pode ser o usufrutuário e o locatário (sublocador).
Locatário (inquilino) - Quem recebe  a coisa; deve pagar o aluguel

Características
Bilateral e oneroso - Envolve prestações recíprocas; ambas as partes obtêm proveito que advém de um sacrifício.
Comutativo - Aperfeiçoa-se com o acordo dos contraentes.
Forma livre - Normalmente não se exige forma especial.
Trato sucessivo (execução continuada) - Prestações prolongam-se no tempo.
Cessão temporária do uso e gozo da coisa, sem transmissão da propriedade.

Objeto
- Imóvel ou móvel; recai sobre o principal ou acessórios (alugar um apartamento com ou sem mobiliário).
- Infungível; se fungível, será mútuo. Admite-se a fungibilidade: garrafas de vinho ou cestas de frutas usadas como ornamentação em uma festa e devolvidas após o evento (uso cedido ad pompam vel ostentationem).
- Os bens inalienáveis podem ser objeto de locação (ex.: bem de família).

Preço (aluguel ou remuneração)
Importância em dinheiro ou outro bem pactuado, que o locatário paga periodicamente pelo uso da coisa. Se for gratuito não há locação, mas comodato. Sendo irrisório, há empréstimo dissimulado. Se o locatário não pagar, a cobrança pode ser feita judicialmente, havendo motivo para rescisão contratual.

Prazo
Sempre temporário, determinado ou não. Pode ser vitalício, mas nunca perpétuo. Havendo prazo estipulado,  o locador não pode reaver a coisa alugada antes do vencimento, salvo se ressarcir o locatário pelas perdas e danos resultantes. Nesse caso, o locatário tem direito de retenção do bem até o pagamento da indenização. O locatário pode devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato de forma proporcional ao tempo que resta para o fim da locação (artigos 571 e 572). Se o valor for excessivo, o juiz pode reduzi-lo.
A locação por tempo determinado cessa findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar na posse, sem oposição do locador, presume-se prorrogada sem prazo determinado (artigos 573 e 574).

Particularidades
- Alienada a coisa durante a locação, o adquirente não é obrigado a respeitar o contrato, a não ser que este contenha cláusula de sua vigência em caso de alienação e conste do Registro de Imóveis (artigo 576).
- Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se a locação por tempo determinado a seus herdeiros (artigo  577).
- Na dúvida quanto à interpretação do contrato, prevalece a mais favorável ao locatário.

Locador
1.Direitos
- Receber pagamento do aluguel.
- Exigir garantia do locatário.
- Mover ação de despejo nos casos permitidos.
- Autorizar (ou não) a sublocação ou a cessão de locação.
- Pedir revisão judicial do aluguel.

2.Deveres
- Entregar a coisa ao locatário, com os acessórios, em estado de servir ao uso a que se destina e assim mantê-la, salvo cláusula expressa
- Garantir ao locatário o uso pacífico da coisa.
- Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros. Tanto o locador como o locatário possuem legitimidade para ingressar com ações possessórias.
In- denizar benfeitorias úteis e necessárias feitas pelo locatário de boa-fé.

Locatário
1.Direitos
- Exigir a entrega da coisa e recibo de aluguel.
- Direito de retenção no caso de benfeitorias úteis e necessárias feitas com  consentimento do locador.
- Preferência na aquisição no caso de alienação do imóvel.

2.Deveres
- Servir-se da coisa apenas para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela e tratá-la como se fosse sua.
- Pagar pontualmente o aluguel; faltando ajuste do prazo, segundo os costumes do lugar.
- Finda a locação, restituir a coisa no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso.

Locação de imóvel urbano (Lei 8.245/91)
O Código Civil (artigo 2.036) não afastou a aplicação da Lei 8.245/91 para as locações urbanas. No entanto, a lei especial não tem incidência sobre:
- Imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, suas autarquias e fundações.
- Vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento de veículos.
- Espaços destinados à publicidade (outdoors).
- Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados.
- Arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Características
- Havendo mais de um locador ou locatário, entende-se que são solidários, se o contrário não se estipulou (artigo 2.º).
- Pode ser fixado por qualquer prazo. Igual ou superior a dez anos, exige-se outorga conjugal (artigo 3.º).
- Ação do locador para reaver o imóvel é sempre despejo, que pode ser cumulada com cobrança de aluguéis (artigo 5.º)
- É livre a convenção do aluguel, sendo vedada sua estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Os índices e a periodicidade dos reajustes são previstos em legislação específica (artigo 17). Pode ser revisto judicialmente a cada três anos, a partir do último contrato (Ação Revisional de Aluguel – artigos 18 e 68 a 70).
- Se o bem for apartamento, o locatário pode votar nas assembleias que não envolvam despesas extraordinárias de condomínio, caso o locador a elas não compareça (artigo 24, parágrafo 4.º, Lei 4.591/64).

Locação residencial
Hipóteses
1. Contratos fixados por 30 meses ou mais (artigo 46) - A extinção só ocorre com o término do prazo estipulado, independentemente de notificação. Durante o prazo convencionado, não pode o locador reaver o imóvel. O locatário  pode devolvê-lo, pagando multa pactuada (artigo 4.º). Finda a locação, se o inquilino continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas. Nesse caso:
- o locador pode pedir o imóvel para si a qualquer tempo (denúncia vazia), concedendo prazo de 30 dias para desocupação;
- o locatário pode rescindir o contrato mediante aviso por escrito, com antecedência mínima de 30 dias.

2. Contratos fixados até 30 meses (artigo 47) - Findo o prazo estabelecido, a locação é prorrogada automaticamente,  por prazo indeterminado. Nesse caso, somente pode ser retomado o imóvel (denúncia cheia):
- por mútuo acordo;
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com seu emprego;
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público;
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

3. Locação por temporada - Por até 90 dias, para lazer, tratamento de saúde ou realização de obras. O aluguel e os encargos podem ser cobrados antecipadamente e de uma só vez (artigos 48 a 50).

Locação de imóvel residencial a empregado
- Destina-se a uso residencial de empregado e sua família, em razão do emprego. O locador é o patrão. Somente vigora enquanto o locatário trabalhar para o locador (locação vinculada). Exige-se que haja valor efetivamente pago ou descontado a título de aluguel. Desfeito o vínculo trabalhista, possibilita-se o despejo.
- Se o empregador fornece moradia ao empregado sem cobrar aluguel, não está caracterizada a locação, mas sim o comodato. Nesse caso, a via mais adequada para a retomada é a reintegração de posse.

Locação comercial (empresarial)
O locatário comerciante ou industrial pode obter judicialmente a renovação do aluguel (artigos 71 a 75) e continuar no imóvel desde que:
- haja contrato escrito com prazo determinado;
- o prazo mínimo da locação a renovar seja de cinco anos;
- o locatário exerça o mesmo ramo da atividade há pelo menos três anos ininterruptos;
- a ação seja proposta dentro do prazo decadencial de um ano até seis meses da data de término do contrato a prorrogar.
Protege-se o inquilino comerciante que valorizou o imóvel com a atividade comercial desenvolvida (fundo de comércio), permanecendo no imóvel independentemente da vontade do locador.
As sociedades civis com fins lucrativos também têm direito à ação renovatória.

Direito de preferência (Artigos 27 a 34)
No caso de alienação do imóvel, o locatário tem preferência, no prazo decadencial de 30 dias, para adquiri-lo, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial ou extrajudicial. Não respeitado, há duas opções para o locatário:
- reclamar perdas e danos ou
- depositar o preço e demais despesas de transferência e haver para si o imóvel. Nessa hipótese, deve requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Registro de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto à matricula do imóvel.

Benfeitorias (Artigos 35 a 36)
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, bem como as úteis autorizadas, serão indenizáveis e permitem o direito de retenção. As voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Garantias (Artigo 37)
Caução - Pessoa oferece a outra garantia de cumprimento da obrigação. Pode se referir a móveis, imóveis ou dinheiro (não excedendo três meses de aluguel), depositado em caderneta de poupança.
Fiança pessoal ou bancária.
Seguro de fiança locatícia - Pagamento de taxa correspondente a um prêmio anual ou mensal ao locador.
Observações
É nula a cláusula que exige mais de uma dessas garantias em um mesmo contrato.
O aluguel somente poderá ser cobrado adiantado quando o contrato for celebrado sem garantia (artigo 42) ou se a locação for por temporada (artigo 49).

Morte (artigos 10 e 11)

Do locador - O contrato não se extingue. Os direitos e deveres da locação se transmitem aos sucessores.
Do locatário - Têm direito à continuidade da locação:
- cônjuge sobrevivente e sucessivamente os herdeiros necessários e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, desde que residentes no imóvel;
- espólio do locatário falecido e a seguir seu sucessor no caso de locação não residencial.

Transferência do contrato (Artigo 13)
Exige-se prévia e expressa anuência por escrito do locador.

Espécies:
Cessão - Transferência a outrem, mediante alienação, da posição de locatário, que se desliga do contrato primitivo, desaparecendo sua responsabilidade.
Sublocação - Concessão do gozo (parcial ou total) da coisa locada, pelo locatário a terceiro, que se torna “locatário”, com os mesmos direitos e deveres. O locatário primitivo não se exonera da locação original. Rescindida ou finda a locação, extinguem-se as sublocações, salvo o direito de indenização que possa competir ao sublocatário contra o sublocador.
Empréstimo - Locatário empresta imóvel gratuitamente a terceiro, mesmo que por pouco tempo, continuando responsável perante o locador.

Extinção
- Distrato ou resilição bilateral (acordo).
- Resilição unilateral por inexecução contratual ou infração à lei.
- Retomada do bem locado.
- Implemento de condição resolutiva.
- Perda ou destruição da coisa.
- Vencimento do prazo sem prorrogação ou renovação.
- Desapropriação.
- Morte do locatário sem sucessores.
- Extinção do usufruto, salvo se com ele anuiu, por escrito, ou nu-proprietário.

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Fonte: Resumão Jurídico (Folha de São Paulo).

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